Thứ nhất: Hợp đồng đặt cọc

 

Về hình thức hợp đồng đặt cọc: Căn cứ Điều 358 Bộ luật dân sự thì hợp đồng đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền trong một thời hạn để đảm bảo việc ký kết hay thực hiện hợp đồng dân sự, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

 

Như vậy, về thủ tục đặt cọc thì hai bên phải lập thành văn bản có chữ ký của các bên về việc nhận tiền đặt cọc, văn bản đặt cọc này không cần có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay phòng công chứng

 

Về giấy tờ pháp lý của bên nhận cọc:Theo quy định tại điều 358 Bộ luật dân sự thì không quy định bên nhận đặt cọc phải có giấy tờ pháp lý chứng minh chủ quyền của mình đối với tài sản mà hai bên cam kết sẽ sang nhượng. Nhưng đối với việc đặt cọc liên quan đến việc sang nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thường có giá trị lớn, do đó để đảm bảo việc giao tiền đặt cọc cho đúng người có quyền sang nhượng tài sản, bên đặt cọc thường đặt cọc khi bên nhận đặt cọc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 

Trong trường hợp người nhận đặt cọc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thường bên nhận đặt cọc phải có một số giấy tờ khác chứng minh rằng mình đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận hay có biên nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang xem xét cấp giấy chứng nhận cho bên nhận đặt cọc. Nhưng những giấy tờ này có giá trị pháp lý và tính an toàn yếu hơn trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận.

 

Về giấy tờ pháp lý của bên đặt cọc: Nếu bên đặt cọc là cá nhân thì phải có chứng minh nhân dân và hộ khẩu, sổ tạm trú để xác định những thông tin về nhân thân của người đặt cọc gồm họ và tên, ngày tháng năm sinh, địa chỉ thường trú, địa chỉ nơi ở.

 

Về thỏa thuận xin giấy phép xây dựng tại hợp đồng đặt cọc: Do hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc sang nhượng quyền sử đất. Do đó việc thỏa thuận để bên mua xin giấy phép xây dựng không liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của hai bên trong việc sang nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, dịch vụ xin giấy phép xây dựng là một dịch vụ pháp lý. Do đó, chỉ có văn phòng luật sư và các công ty luật mới có chức năng thực hiện công việc này. Vì vây, việc hai bên thỏa thuận nội dung trên là không phù hợp với pháp luật (căn cứ Luật luật sư).

 

Thứ hai: Hợp đồng góp vốn

 

Tranh chấp hợp đồng góp vốn (mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai) xảy ra, nguyên nhân đến từ nhiều phía, trong đó nguyên nhân chính vẫn là năng lực yếu kém và sự bội tín của chủ đầu tư bên cạnh đó là sự thiếu sót trong quản lý của nhà nước đối với những dự án sử dụng hợp đồng đầu tư, mua bán trong tương lai.

 

Nhà nước đã có những quy định rất rõ ràng về điều kiện huy động vốn cho đối tượng áp dụng là cá nhân góp vốn, cụ thể: Điều 39 Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà - thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

 

Điều 9 nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.

 

Thế nhưng, hầu như các chủ đầu tư đã không theo quy định. Họ cho tiến hành huy động vốn trước khi hoàn tất những thủ tục và chưa có văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng, hợp đồng ký kết chỉ trên danh nghĩa mua đất/ nhà trên giấy. Ngoài ra, khi không đủ năng lực hoặc sử dụng nguồn vốn không đúng dẫn đến dự án dở dang hoặc không tiến hành.

 

Cá nhân góp vốn, xuất phát từ nhu cầu cần một căn hộ tiện nghi trong tương lai với giá rẻ, hoặc làm lợi từ nguồn vốn có được của mình mà đã vội vã đầu tư, không thu thập đầy đủ những thông tin về năng lực chủ đầu tư, không rõ hợp đồng ký kết với chủ đầu tư chính hay chủ đầu tư thứ cấp, không hiểu hết các điều khoản trong hợp đồng, tiến độ cụ thể của dự án,… mặc dù không có kinh nghiệm nhưng người góp vốn hoàn toàn không có ý định tìm đến những chuyên gia tư vấn pháp luật hoặc những luật sư có uy tín để nhờ tư vấn.

 

Trong khi đó chính sách Nhà nước, điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở góp vốn, hợp tác đầu tư và huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng thông qua hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, nhưng lại không có bất cứ một cơ chế nào giám sát việc mua bán đó. Đồng thời, chưa ban hành một khuôn mẫu hợp đồng giao dịch góp vốn minh bạch nào để bảo vệ quyền lợi cho người góp vốn, trong khi thực tế tất cả các hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán đều do chủ đầu tư soạn thảo, trong hợp đồng có nhiều điều khoản không rõ ràng và quyền lợi đều nằm ở chủ đầu tư.

 

Tranh chấp xảy ra, thiệt hại trước tiên là thiệt thòi của người góp vốn và sau nữa là uy tín của thị trường BĐS. Cụ thể, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch, khi chủ đầu tư tăng giá, cá nhân góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, cá nhân góp vốn đành lòng phải chờ trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết trong khi tiến độ thi công dự án ra sao thì lại không được biết rõ ràng,…

 

Rủi ro sẽ là thường trực, thế nhưng người góp vốn vẫn có những giải pháp nhằm giảm tránh rủi ro, hạn chế được thiệt hại và tăng tính hiệu quả cho hợp đồng góp vốn.

 

Người góp vốn nên tìm đến những chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường BĐS và dự án nhận được nhiều sự quan tâm. Tìm hiểu đầy đủ thông tin, năng lực chủ đầu tư, dự án đầu tư; nắm rõ toàn bộ nội dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng; tiến độ thực hiện dự án và tỷ lệ trượt giá,… Nếu cá nhân góp vốn chưa nắm được thông tin, cần hợp tác cùng với các nhà tư vấn luật có hiểu biết về BĐS.

 

Hiểu biết pháp luật có những phương án nếu có rủi ro cũng là biện pháp quan trọng. Chính vì thế, những người góp vốn nên tìm cho mình một chuyên gia tư vấn về pháp luật hoặc một luật sư uy tín để có được hiểu biết cơ bản có có được những lời khuyên tốt nhất trước khi quyết định có đầu tư hay không.

 

Theo Luật Gia Trịnh